На рынке недвижимости понемногу дорожает только самое дешевое.

«Ищу для себя 2-комнатную квартиру не дороже $115 тыс., — рассказывает Анжела Коновалюк, главный экономист одной из столичных компаний. — Недавно нашла для себя идеальный вариант: «двушка» в доме 2010 года, с документами, 75 «квадратов», видовая, 2 минуты пешком до метро, качественный ремонт и вся мебель, включая кухню — и как раз за $115 тыс. Дать сразу предоплату не решилась. Думала над предложением три дня: за это время квартиру забрали. Сейчас за такие деньги в соседних домах предлагают только голые стены».

Такая ситуация типична для сегодняшнего рынка недвижимости. «Продаются только квартиры, на которые хозяева устанавливают минимально возможные для них цены, — рассказывает риелтор Леонид Маркович. — К примеру, если хозяин просит за гостинку в отдаленном районе $38 тыс. и готов уступить 2 тысячи — он ее быстро продаст. Если другой хозяин попросит за похожую квартиру чуть больше или те же 38 тысяч, но без торга, ему придется не один месяц искать покупателя».

«Квартиры сегодня покупают, только если хозяин сбрасывает 10—15% от стоимости», — подтверждает и Наталья Лебедь, заместитель председателя Украинского общества оценщиков. И при этом, более 55% всех проданных квартир на вторичном рынке, по данным DOM.ria.ua, — это хрущевки.

«Мы с мужем накопили $65 тыс. на покупку жилья, — рассказывает уже киевлянка Елена Т. — На эту сумму мы могли купить либо 1-комнатную квартиру в доме 80—90-х годов с хорошим ремонтом, либо 2-комнатную хрущевку в т.н. «советском состоянии». Остановились на втором варианте, потому что для молодой семьи 1-комнатная квартира — не решение жилищного вопроса. Ведь ребенку нужна отдельная комната».

ИПОТЕКИ БОЯТСЯ. Причина того, что больше половины всех сделок приходится на дешевые хрущевки, — очевидна. У людей просто нет денег для покупки более ликвидного, а значит, более дорого жилья. А занимать у банков многие боятся. «Банки сейчас готовы давать кредиты, просто люди не готовы их брать. Ипотечное кредитование будет развиваться только в случае, если будут расти зарплаты и появится уверенность в стабильности ситуации в стране», — считает Виталий Шапран, главный финансовый аналитик экспертного агентства «Эксперт-Рейтинг».

Впрочем, по словам риелтора Леонида Марковича, не так уж банки и готовы давать кредиты. «Несмотря на то, что сейчас ипотека рекламируется на каждом углу, моим клиентам не удавалось взять кредит, — говорит он. — Банки выдвигают очень большие требования. Рассматривают заявки по несколько недель. А ведь если квартира выставлена по хорошей цене, продавец так долго ждать не будет». В итоге, как резюмирует Наталья Лебедь, сегодня с привлечением ипотечных средств совершается не более 5% сделок, а это — несколько квартир в месяц.

НОВАЯ ФОРМА ОПЛАТЫ. На первичном рынке недвижимости столицы, как и на вторичном, без особых изменений. Квартир в новостроях по-прежнему продается немного — не больше двух сотен в месяц. И это притом, что, по данным проектной группы «Архиматика», с начала года в Киеве ввели в эксплуатацию 15 новостроек. По словам Александра Попова, директора группы, дома достроили 8 застройщиков, а столица пополнилась более чем 2700 квартирами. Возможно, покупатели были бы более активными,если бы застройщики снижали цены. Но они стоят. Так, по данным SV Development, квадратный метр в новостройках Киева на начало осени в среднем стоил $1604, а сейчас — $1602. 

Но есть на первичном рынке и новинки. Недавно на нем появился новый способ платы за квартиру — аккредитив. По словам Зои Нестеренко, директора консалтинговой компании «Канзас», суть аккредитивного метода расчетов в следующем: покупатель доверяет деньги в размере стоимости квартиры не застройщику, а банку-партнеру. Средства хранятся на аккредитивном счете до сдачи дома. В случае нарушения договора застройщиком банк возвращает покупателю внесенную сумму, причем с процентами, как будто они лежали на депозитном счете. Если же застройщик своевременно введет дом в эксплуатацию, банк перечислит деньги с аккредитивного счета застройщику, и покупатель получит квартиру. Однако пока таким методом оплаты можно воспользоваться при покупке квартир только в одном жилом комплексе.

Чего не скажешь о рассрочке. Ее предлагает почти каждый второй застройщик. Интересно, что, по сравнению с началом лета, условия рассрочки стали немного мягче. Если раньше ее выдавали максимум на 5 лет, то сейчас уже готовы предоставить займ и на 10 лет. Уменьшились и требования к первоначальному взносу. Сегодня многие застройщики готовы дать взаймы, даже если у вас есть всего 10% от общей стоимости квартиры. Проценты тоже в рекламе фигурируют интересные — от 7% годовых. Однако при более подробном изучении договора оказывается, что речь идет о первых годах пользования кредитом. Впоследствии придется выложить существенно больше. За последние годы иногда — до 35% годовых (для сравнения, средняя ставка ипотечного кредита — 15—16%).

Некоторые застройщики готовы предоставить и вовсе беспроцентный кредит, но всего на пару лет. При этом сумма ежемесячного платежа будет очень существенной. Даже если одолжить всего $20 тыс. на 2 года, каждый месяц нужно будет погашать около $830, или 6700 грн. Для сравнения: если в банке взять кредит на $20 тыс. на 20 лет под 15,9% годовых, ежемесячный платеж составит около 4000 грн. Для многих разница в 2700 грн. — существенная.

ПРЕЖНИЙ КУРС. В ближайшее время предпосылок для каких-то кардинальных изменений на рынке недвижимости нет. «Продолжат незначительно дорожать самые дешевые квартиры, потому что на них сохраняется и сохранится высокий спрос. Остальные будут понемногу проседать в цене — на 0,2% в месяц», — считает Сергей Костецкий, ведущий специалист консалтинговой компании SV Development. Такой прогноз он объясняет неготовностью людей платить за квартиры больше, чем они стоят сейчас. Но свои коррективы может внести курс гривни. «Если он будет оставаться стабильным, цены на квартиры не поменяются, — считает Павел Мельник, эксперт компании MPP Consulting. — Теперь все будет зависеть от политики Нацбанка. Если же гривня просядет, тогда цены на недвижимость будут падать — настолько, насколько вырастет доллар».

подробнее