Участники рынка жилищного кредитования поделились с «ВД» своим видением масштабов ипотечной проблемы и возможными сценариями их решения. В дискуссии принимали участие Юрий Блащук, заместитель председателя Наблюдательного совета Украинской национальной ипотечной ассоциации, Виталий Шапран, заместитель главы комиссии Украинского общества финансовых аналитиков по банковскому анализу, и Сергей Волков, заместитель председателя правления Государственного ипотечного учреждения.

>> Какие факторы повлияют на рост количества безнадежных ипотечных кредитов?

Виталий Шапран: Проблема невозвратов по ипотеке будет расти по мере изменения стоимости самого жилья: чем стремительнее в Украине оно будет дешеветь, тем с меньшей охотой заемщики будут гасить кредиты.

Юрий Блащук: Следующий год может стать годом решения проблемы некачественных кредитов. В условиях текущего кризиса в ряде стран объем безнадежных займов составил 30-40%. Но у нас говорить о реальных объемах можно будет только в I квартале 2009 года, когда банки покажут финансовую отчетность за четвертый квартал 2008 г.

>> Какие банки наиболее вероятно столкнутся с массовыми невозвратами?

Ю. Б.: Думаю, что для банков, выдававших ипотечные кредиты с 5-10%-м взносом, проблемы можно прогнозировать уже сейчас. Более уверенно могут себя чувствовать банки, выдававшие кредиты в размере 50-75% от оценочной стоимости недвижимости.

В. Ш.: Многие банки из первой десятки по ипотеке покажут реальную картину по кредитам в первом квартале 2009 г. Все проблемные кредиты, которые накапливались в течение последних лет, выплывут на поверхность. Особенно остро проблема коснется кредитов, выданных в иностранной валюте, что связано с динамикой валютного курса.

Сергей Волков: 82% ипотечного портфеля банков оформлены в иностранной валюте. Риски невозврата по этой части портфеля являются существенными, ведь соотношение гривни и доллара в одночасье изменилось более чем на 20%. Учитывая, что Нацбанк ввел плавающий обменный курс, заемщик попросту не сможет рассчитать следующий ипотечный платеж. Поэтому ипотечные кредиты в национальной валюте пока что более защищены от дефолта.

>> Как банки будут решать проблему роста количества невозвратов?

Ю. Б.: Некоторые банки могут пойти на продажу залоговых квартир. Проблем с продажей залогов будет меньше у банков, которые выдавали кредиты с адекватным LTV (LTV — соотношение размера ипотечного займа к стоимости недвижимости, адекватным считается уровень в 50-75% от оценочной стоимости квартиры — прим. «ВД»), тогда банк продаст квартиру даже за полцены. Но банки вряд ли смогут массово избавляться от жилья: в период падения доходов населения покупателей они не найдут.

В то же время банки ограничены в возможностях делать уступки заемщикам: они работают в строго регулируемой среде, и любая пролонгация кредитов будет рассматриваться как ухудшение качества активов, с соответствующими последствиями. Это повлечет за собой дополнительные расходы на формирование резервов и, соответственно, сокращение доходности.

В. Ш.: Банк может забрать квартиру, но сейчас финучреждения вряд ли смогут продать их по адекватной цене. В итоге у банков на руках окажется просто куча залогового имущества, которое некому продавать. Но банк не может быть банком квартир! Поэтому банкиры будут договариваться — и с клиентами, и с государством.

С. В.: В недопущении массовых банкротств заемщиков более всего заинтересованы сами банки. Ведь механизм реализации жилья-залога по ипотечному кредиту является довольно сложным и долгим. Банки будут вынуждены реструктуризировать задолженность и пересматривать графики платежей, уменьшая ежемесячную плату по кредиту и продлевая срок ипотеки. Возможно, некоторые банки введут для клиентов «кредитные каникулы».

>> Какую роль может сыграть государство в разрешении ипотечной проблемы?

Ю. Б.: Если проблемные кредиты превысят 15-20% совокупных активов банков, нужно будет предпринимать решительные меры со стороны государства. В качестве меры, отвечающей интересам и банков, и заемщиков, можно было бы предложить регулятору предусмотреть для банков возможность предоставлять клиентам отсрочки, но без значительного влияния на уровень резервирования.

Принятый ВР закон о чрезвычайных мерах для противостояния последствиям финансового кризиса предусматривает проведение мер финансового оздоровления банков с участием государства.

В. Ш.: В урегулировании ситуации на ипотечном рынке главную роль может сыграть ГИУ, которое в состоянии ликвидировать разрыв платежеспособности банков — через механизм по выкупу и рефинансированию проблемных залогов. ГИУ может их реструктуризировать, продавать и погашать. Можно допустить организацию на базе того же ГИУ некоего государственного коллектора, который будет все эти проблемные займы разгребать. Другого варианта работы с «плохими активами» пока что нет.

Если у банков появится большой разрыв ликвидности, потребуется помощь Нацбанка. НБУ будет либо рефинансировать коммерческие банки, либо проводить национализацию.

С. В.: В течение последнего года ГИУ неоднократно обращало внимание участников рынка ипотечного кредитования и регулятора на валютное распределение портфеля. Мы старались акцентировать внимание на опасности — как для заемщиков, так и для банков — непомерного кредитования в иностранной валюте. Финансовый кризис подтвердил наши опасения: банкирам следует быть более осторожными при долгосрочном валютном кредитовании и постепенно переориентироваться на работу в национальной валюте. Необходимо стандартизировать рынок ипотечных продуктов и на регулятивном уровне утвердить требования к ипотечным кредитам, особенно — к максимальному уровню LTV.

Беседу вела

Маргарита Ормоцадзе

побробнее